Immobilien kaufen ohne Schweizer Pass — wo sich der Einstieg lohntBuying property without a Swiss passport — where it pays to enter

In Teil 1 hat unser Unternehmer aus München seine Ausgangslage geklärt: Wohnimmobilien sind für Personen im Ausland gesperrt, Gewerbeimmobilien stehen offen — bewilligungsfrei, auch als reine Kapitalanlage. Seine nächste Frage ist die entscheidende: «Und was kaufe ich dann?» Ein Blick in die aktuellen Marktdaten zeigt, wo sich der Einstieg lohnt.In Part 1, our entrepreneur from Munich clarified his starting position: residential property is off-limits to persons abroad, commercial property is open — exempt from authorisation, even as a pure capital investment. His next question is the decisive one: “And what do I buy then?” A look at current market data shows where it pays to enter.

Büro: Die Schere arbeitet für SelektiveOffice: the gap works for the selective

Der Zürcher Büromarkt zeigt zwei Welten: In der City liegt die Verfügbarkeit gemäss CBRE MarketView bei knappen 3,2 Prozent, die Spitzenrendite bei 2,10 Prozent — institutionelles Terrain mit entsprechenden Preisen. Im Umland dagegen: 11,7 Prozent Verfügbarkeit und Spitzenrenditen um 3,90 Prozent. Für internationale Käufer heisst das: Die interessanten Gelegenheiten liegen selten an der Bahnhofstrasse, sondern dort, wo gute Objekte mit stabilen Mietern zu vernünftigen Einstandspreisen zu haben sind — vorausgesetzt, Mieterqualität und Drittverwendbarkeit stimmen. Mehr dazu in unserer Analyse «Büro & Gewerbe».The Zurich office market shows two worlds: in the city, availability stands at a tight 3.2 percent according to CBRE MarketView, with a prime yield of 2.10 percent — institutional territory with prices to match. In the surrounding area, by contrast: 11.7 percent availability and prime yields of around 3.90 percent. For international buyers this means: the interesting opportunities rarely lie on the Bahnhofstrasse, but where good properties with stable tenants can be had at sensible entry prices — provided tenant quality and third-party usability are right. More on this in our analysis “Office & Commercial”.

Hotellerie: Renditen über dem Schnitt — und tiefe EintrittsschwellenHospitality: yields above average — and low barriers to entry

Das unterschätzte Segment: Schweizer Hotelinvestments erzielten gemäss Wüest Partner Hospitality Report 2026 zuletzt eine Gesamtrendite von 4,7 Prozent — im Jahr davor waren es sogar 7,0 Prozent, mehr als jedes andere Immobiliensegment. Die Marktwerte pro Zimmer reichen von rund 302’000 Franken in der Region Zürich bis 143’000 in der Region Fribourg. Als Grössenordnung: Ein gepflegter 30-Zimmer-Betrieb ausserhalb der Zentren bewegt sich damit überschlägig im Bereich von vier bis sechs Millionen Franken — eine Eintrittsschwelle, die deutlich tiefer liegt, als viele vermuten. Dazu kommt der strukturelle Hebel: Viele Betriebe suchen einen Nachfolger und wechseln diskret die Hand. Die ganze Geschichte in «Hotel-Investments Schweiz».The underrated segment: according to the Wüest Partner Hospitality Report 2026, Swiss hotel investments most recently achieved a total return of 4.7 percent — the year before it was as much as 7.0 percent, more than any other real estate segment. Market values per room range from around 302,000 francs in the Zurich region to 143,000 in the Fribourg region. As a ticket size: a well-kept 30-room operation away from the centres thus falls, on a rough estimate, in the range of four to six million francs — a barrier to entry considerably lower than many assume. Add to this the structural lever: many operations are looking for a successor and change hands discreetly. The full story in “Hotel Investments Switzerland”.

Logistik, Industrie & Rechenzentren: Wo die Nachfrage das Angebot überrolltLogistics, industry & data centres: where demand overruns supply

Das vielleicht am meisten übersehene Segment: Logistik- und Industrieliegenschaften. Gemäss CBRE-Report «Logistik- und Leichtindustrieimmobilien Schweiz 2026» liegen die Spitzenrenditen netto bei 4,0 Prozent (Logistik) und 4,1 Prozent (Leichtindustrie) — deutlich über Zentrums-Büros. Die Angebotsmieten reichen von 70 bis 190 Franken pro Quadratmeter und Jahr (Median 125), und das Angebot ist mit Quoten von nur 2 bis 3 Prozent extrem knapp. Bemerkenswert: Rund zwei Drittel der Flächen halten Eigennutzer — frei gehandelte Anlageobjekte sind entsprechend rar und wechseln häufig abseits des Inseratemarkts. Für den Unternehmer, der seine eigene Werkhalle oder Produktion in der Schweiz aufbauen will, ist das Segment ohnehin der Klassiker: der bewilligungsfreie Betriebsstätten-Kauf in Reinform. Zu prüfen sind hier vor allem Drittverwendbarkeit und Altlasten. Im Spezialsegment Rechenzentren erwartet CBRE für die Region Zürich mehr als eine Verdoppelung der Kapazität von 209 auf 483 Megawatt bis 2030 — institutionelles Terrain, das aber zeigt, wohin die Nachfrage läuft.Perhaps the most overlooked segment: logistics and industrial properties. According to the CBRE report “Logistik- und Leichtindustrieimmobilien Schweiz 2026”, net prime yields stand at 4.0 percent (logistics) and 4.1 percent (light industry) — well above city offices. Asking rents range from 70 to 190 francs per square metre and year (median 125), and supply is extremely scarce, with vacancy rates of just 2 to 3 percent. Notably: around two-thirds of the space is held by owner-occupiers — freely traded investment properties are correspondingly rare and often change hands away from the listings market. For the entrepreneur who wants to build his own production hall or plant in Switzerland, the segment is the classic case anyway: the authorisation-exempt purchase of a permanent establishment in its purest form. The key points to examine here are third-party usability and contaminated sites. In the specialist data-centre segment, CBRE expects capacity in the Zurich region to more than double, from 209 to 483 megawatts by 2030 — institutional territory, but one that shows where demand is heading.

Der entscheidende Faktor: der ZugangThe decisive factor: access

Denn genau hier trennt sich der Markt: Die besten Gewerbeobjekte — vollvermietete Bürohäuser, Hotels mit Substanz, Renditeobjekte mit Entwicklungspotenzial — erscheinen selten in Inseraten. Sie wechseln diskret die Hand, im direkten Gespräch zwischen Eigentümern, Entwicklern und wenigen angefragten Investoren. Wer aus dem Ausland kauft, ohne vor Ort verwurzelt zu sein, braucht deshalb vor allem eines: einen Partner mit Zugang. Genau dort setzen wir an — mit unserem Off-Market-Netzwerk, der Finanzierungsstrukturierung über passende Finanzierungsgeber (Banken, Versicherer, Pensionskassen) und der rechtlich-steuerlichen Begleitung inhouse, gemeinsam mit den Experten unseres LP Experten-Circles.Because this is exactly where the market divides: the best commercial properties — fully let office buildings, hotels with substance, investment properties with development potential — rarely appear in listings. They change hands discreetly, in direct conversation between owners, developers and a few approached investors. Anyone buying from abroad, without being locally rooted, therefore needs one thing above all: a partner with access. That is exactly where we come in — with our off-market network, financing structuring through suitable lenders (banks, insurers, pension funds) and legal and tax support in-house, together with the experts of our LP Expert Circle.

Unser Unternehmer aus München? Er hat sein Suchprofil geschärft: ein Büro- und Geschäftshaus im Wirtschaftsraum Zürich–Zug, vollvermietet, im einstelligen Millionenbereich — als erster Schritt. Das Mehrfamilienhaus bleibt sein Ziel für den Tag, an dem er den Wohnsitz in die Schweiz verlegt.Our entrepreneur from Munich? He has sharpened his search profile: an office and commercial building in the Zurich–Zug economic area, fully let, in the single-digit millions — as a first step. The apartment building remains his goal for the day he moves his residence to Switzerland.