Der Anruf kam aus München. Ein Unternehmer, Mitte fünfzig, hatte seine Firma verkauft und wollte einen Teil des Erlöses in der Schweiz anlegen — konkret: ein Mehrfamilienhaus im Raum Zürich, vermietet, als langfristiges Investment. Kein Wohnsitz in der Schweiz, keine Aufenthaltsbewilligung. Seine Frage war einfach: «Darf ich das überhaupt?» Die ehrliche Antwort: So, wie er es sich vorstellte — nein. Aber es gibt zwei Wege, die zum Ziel führen.The call came from Munich. An entrepreneur in his mid-fifties had sold his company and wanted to invest part of the proceeds in Switzerland — specifically: an apartment building in the Zurich area, tenanted, as a long-term investment. No residence in Switzerland, no residence permit. His question was simple: «Am I even allowed to do this?» The honest answer: the way he pictured it — no. But there are two routes that lead to the goal.
Die Grundregel: Wohnen ist gesperrt, Gewerbe ist offenThe basic rule: residential is off-limits, commercial is open
Die Lex Koller zieht für Personen im Ausland eine klare Linie — und sie verläuft nicht zwischen Nationalitäten, sondern zwischen Nutzungen. Wohnimmobilien — die Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus und eben auch das vermietete Mehrfamilienhaus — sind bewilligungspflichtig und als reine Kapitalanlage aus dem Ausland grundsätzlich nicht erwerbbar. Ob Sie in Berlin, Mailand oder Singapur leben, spielt dabei keine Rolle. Ferienwohnungen sind die einzige Ausnahme — und nur über eng begrenzte kantonale Kontingente. Gewerbeimmobilien dagegen stehen Ihnen offen: Büro, Logistik, Hotel oder Verkaufsflächen dürfen Personen im Ausland bewilligungsfrei erwerben — auch als reine Kapitalanlage, auch über eine Gesellschaft.The Lex Koller draws a clear line for persons abroad — and it runs not between nationalities, but between uses. Residential properties — the condominium, the single-family house and indeed the tenanted apartment building — are subject to the authorisation requirement and, as a pure capital investment from abroad, generally cannot be acquired. Whether you live in Berlin, Milan or Singapore makes no difference. Holiday homes are the only exception — and only via tightly limited cantonal quotas. Commercial properties, by contrast, are open to you: office, logistics, hotel or retail space may be acquired by persons abroad without authorisation — including as a pure capital investment, and including through a company.
Gewerbe & BetriebsstätteCommercial & permanent establishment
Wohnen & Rendite-WohnobjekteResidential & income residential properties
Der Weg zum Mehrfamilienhaus führt über den WohnsitzThe route to the apartment building leads through residence
Wer dennoch Wohneigentum will, muss den Status wechseln: Entscheidend ist nicht der Pass, sondern Wohnsitz plus Bewilligung. Als EU-/EFTA-Bürger (z.B. aus Deutschland, Italien oder Frankreich), der seinen Lebensmittelpunkt in die Schweiz verlegt und eine B-Bewilligung erhält, gelten Sie nicht mehr als Person im Ausland — Sie kaufen wie ein Schweizer, auch das Mehrfamilienhaus als Anlage. Als Drittstaatsangehöriger (also nicht EU-/EFTA-Bürger — etwa aus Grossbritannien, China, den USA oder der Türkei) dürfen Sie mit der B-Bewilligung zunächst Ihre selbst bewohnte Hauptwohnung am Wohnsitz erwerben; Rendite-Wohnobjekte folgen erst mit der Niederlassungsbewilligung C, die Sie den Schweizern vollständig gleichstellt.Anyone who still wants residential property must change status: what matters is not the passport, but residence plus permit. As an EU/EFTA citizen (e.g. from Germany, Italy or France) who moves their centre of life to Switzerland and obtains a B residence permit, you no longer count as a person abroad — you buy like a Swiss, including the apartment building as an investment. As a third-country national (i.e. not an EU/EFTA citizen — for instance from the United Kingdom, China, the USA or Turkey) you may, with the B residence permit, initially acquire the primary residence you occupy yourself at your place of residence; income residential properties only follow with the C settlement permit, which puts you fully on a par with Swiss nationals.
Schematische Darstellung des geltenden Rechts (Mitte 2026). Massgebend ist stets die Prüfung des Einzelfalls, u.a. bei Gesellschaften die Frage der ausländischen Beherrschung.Schematic representation of the law in force (mid-2026). What is always decisive is the review of the individual case — including, for companies, the question of foreign control.
Bleibt die Frage: Wie kommt man zum Schweizer Wohnsitz? Der klassische Weg führt über eine Erwerbstätigkeit oder die eigene Unternehmensgründung. Daneben kennen die Kantone den Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit für finanziell unabhängige Personen — oft verbunden mit der Aufwandbesteuerung. Welcher Weg passt, hängt von Herkunft, Vermögenssituation und Lebensplanung ab.That leaves the question: how do you obtain Swiss residence? The classic route runs via gainful employment or founding your own company. Alongside this, the cantons recognise residence without gainful activity for financially independent persons — often combined with lump-sum taxation. Which route fits depends on origin, wealth situation and life planning.
Unser Unternehmer aus München hat damit zwei realistische Optionen: heute sofort in Schweizer Gewerbeimmobilien investieren — oder den Wohnsitz-Pfad gehen und das Mehrfamilienhaus nach dem Umzug erwerben. Er prüft derzeit beides.Our entrepreneur from Munich thus has two realistic options: invest immediately today in Swiss commercial property — or take the residence route and acquire the apartment building after relocating. He is currently examining both.
Gut zu wissen: In Bern wird eine Revision diskutiertGood to know: a revision is being discussed in Bern
Der Vollständigkeit halber: Das Bundesamt für Justiz hat im Frühjahr 2026 einen Entwurf für eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt — das ist die früheste Stufe der Schweizer Gesetzgebung, in der sich Kantone, Parteien und Verbände zu einem Vorschlag äussern. Nichts davon ist in Kraft. Es folgen Auswertung, Parlament und ein mögliches Referendum; ob, wann und in welcher Form die Änderungen kommen, ist offen — erfahrungsgemäss dauert dieser Weg Jahre, und Vorlagen werden dabei häufig entschärft. Für Käufer gilt heute unverändert das oben Beschriebene.For the sake of completeness: in spring 2026 the Federal Office of Justice sent a draft for a tightening of the Lex Koller out for consultation — the earliest stage of Swiss legislation, at which cantons, parties and associations comment on a proposal. None of it is in force. Evaluation, parliament and a possible referendum follow; whether, when and in what form the changes will come is open — experience shows this path takes years, and drafts are frequently watered down along the way. For buyers, what is described above applies unchanged today.
Schematische Darstellung. Die Etappen nach der Vernehmlassung sind zeitlich offen; das Inkrafttreten bestimmt der Bundesrat, ein fakultatives Referendum ist möglich.Schematic representation. The stages after the consultation are open in time; entry into force is determined by the Federal Council, and an optional referendum is possible.
Womit die spannendste Frage offen bleibt: Wenn der Weg für internationale Käufer heute vor allem über Gewerbeimmobilien führt — was kauft man dann konkret, in welchen Sektoren, und mit welchen Grössenordnungen sollte man rechnen? Genau darum geht es in Teil 2 →Which leaves the most intriguing question open: if the route for international buyers today runs above all through commercial property — what exactly do you buy, in which sectors, and what orders of magnitude should you expect? That is precisely the subject of Part 2 →
