Hotel-Investments Schweiz — das unterschätzte SegmentHotel Investments Switzerland — the underrated segment

«Hotels? Zu operativ, zu riskant — das ist nichts für mich.» Ein Investor aus unserem Umfeld, solide diversifiziert in Wohnliegenschaften und ein Büroobjekt, winkte ab, bevor das Dossier überhaupt auf dem Tisch lag. Die Reaktion ist typisch: Kaum ein Segment löst bei Immobilieninvestoren eine so reflexartige Ablehnung aus wie die Hotellerie. Und kaum eines wird derzeit so unterschätzt.“Hotels? Too operational, too risky — that’s not for me.” An investor from our circle, soundly diversified across residential properties and one office asset, waved it off before the dossier was even on the table. The reaction is typical: hardly any segment triggers such a reflexive rejection among real estate investors as hospitality. And hardly any is currently as underrated.

Denn die Zahlen erzählen eine andere Geschichte. 2025 war für die Schweizer Hotellerie das dritte Rekordjahr in Folge. Gemäss Wüest Partner Hospitality Report Schweiz 2026 stiegen die Logiernächte auf rund 44 Millionen (+2.6%), die Zimmerauslastung erreichte 57% (+1.7 Prozentpunkte), und der durchschnittliche Zimmerpreis kletterte auf CHF 332 — das stärkste Preiswachstum kam aus dem 5-Sterne-Segment.Because the numbers tell a different story. 2025 was the third record year in a row for Swiss hospitality. According to the Wüest Partner Hospitality Report Schweiz 2026, overnight stays rose to around 44 million (+2.6%), room occupancy reached 57% (+1.7 percentage points), and the average room rate climbed to CHF 332 — the strongest price growth came from the 5-star segment.

Renditen über dem ImmobilienschnittYields above the real estate average

Für Investoren zählt am Ende die Rendite. Gemäss dem Switzerland Property Index von MSCI und Wüest Partner erzielten Hotelinvestments 2025 eine Gesamtrendite von 4.7% — zusammengesetzt aus 3.6% Nettocashflow-Rendite und 1.0% Wertänderungsrendite. Das ist weniger als 2024, als Hotels mit 7.0% das renditestärkste Segment des Schweizer Immobilienmarkts waren — liegt aber weiterhin bei mehr als dem Doppelten des langfristigen Durchschnitts von 2.2%.For investors, in the end it is the return that counts. According to the Switzerland Property Index by MSCI and Wüest Partner, hotel investments achieved a total return of 4.7% in 2025 — made up of a 3.6% net cash flow yield and a 1.0% capital value return. That is less than in 2024, when hotels were the top-performing segment of the Swiss real estate market at 7.0% — yet still more than double the long-term average of 2.2%.

Tiefe Eintrittsbarrieren abseits der ZentrenLow barriers to entry away from the centres

Der Marktwert pro Hotelzimmer liegt schweizweit im Schnitt bei 253'000 Franken (+2.1%). Dahinter verbergen sich enorme regionale Spannen: In der Region Zürich kostet das Zimmer im Schnitt 302'000 Franken, in der Region Fribourg 143'000 — weniger als die Hälfte. Der Report hält ausdrücklich fest, dass Regionen wie Fribourg oder Neuchâtel damit sehr tiefe Einstiegshürden für neue Investoren bieten. Und am stärksten stieg der Marktwert 2025 ausgerechnet in der Region Fribourg — ein einziges neues 4-Sterne-Haus, das «Hôtel des Innovations» in Marly, genügte, um den regionalen Markt spürbar aufzuwerten.The market value per hotel room averages 253,000 francs (+2.1%) across Switzerland. Behind that lie enormous regional spreads: in the Zurich region a room costs 302,000 francs on average, in the Fribourg region 143,000 — less than half. The report explicitly notes that regions such as Fribourg or Neuchâtel therefore offer very low barriers to entry for new investors. And the market value rose most sharply in 2025 in, of all places, the Fribourg region — a single new 4-star property, the «Hôtel des Innovations» in Marly, was enough to lift the regional market noticeably.

Und der Einwand «zu operativ»? Der Markt professionalisiert sich: Die Zahl der geöffneten Betriebe sank 2025 erneut um 0.9%, die Kapazitäten aber bleiben stabil — es entstehen grössere Einheiten, und Management- wie Franchise-Modelle trennen zunehmend Eigentum und Betrieb. Man muss kein Hotelier sein, um ein Hotel zu besitzen. Unser Investor liest das Dossier inzwischen mit anderen Augen.And the objection «too operational»? The market is professionalising: the number of open establishments fell again by 0.9% in 2025, yet capacity remained stable — larger units are emerging, and management as well as franchise models increasingly separate ownership from operation. You don’t have to be a hotelier to own a hotel. Our investor now reads the dossier with different eyes.

Die eigentliche Chance dieses Marktes steht allerdings in keiner Statistik — sie liegt in den ungeklärten Nachfolgen der alpinen Hotellerie: Wie daraus Gelegenheiten entstehen, lesen Sie in Teil 2 →The real opportunity in this market, however, appears in no statistic — it lies in the unresolved successions of Alpine hospitality: read how opportunities arise from it in Part 2 →