Ein Investor aus unserem Umfeld — zwei Mehrfamilienhäuser im Bestand, auf der Suche nach dem nächsten Schritt — schickte uns kürzlich eine Schlagzeile: «Das Büro hat ausgedient.» Homeoffice, Leerstände, Strukturwandel. Seine Frage dazu war kurz: «Gewerbe kann ich also abhaken?»An investor from our circle — two apartment buildings in his portfolio, looking for the next step — recently sent us a headline: “The office has had its day.” Home office, vacancies, structural change. His question was short: “So can I write off commercial?”
Unsere Antwort war eine Gegenfrage: Welchen Büromarkt meinen Sie? Denn die Zahlen erzählen eine andere Geschichte — genauer: zwei. Gemäss CBRE MarketView Q1 2026 standen in der Stadt Zürich rund 220’000 m² Bürofläche zur Verfügung — eine Verfügbarkeitsquote von nur 3,2 Prozent, gegenüber dem Vorjahr sogar leicht rückläufig; im CBD sind es gerade noch 2,9 Prozent. Im Umland dagegen: 11,7 Prozent — deutlich erhöht, aber ebenfalls sinkend; noch Q1 2025 lag die Quote bei 13,3 Prozent.Our answer was a counter-question: which office market do you mean? Because the numbers tell a different story — two, to be precise. According to CBRE MarketView Q1 2026, around 220,000 m² of office space was available in the city of Zurich — an availability rate of just 3.2 percent, in fact slightly down on the previous year; in the CBD it stands at only 2.9 percent. In the surrounding area, by contrast: 11.7 percent — markedly elevated, but also falling; as recently as Q1 2025 the rate was 13.3 percent.
Eine Schere, kein SektorA widening gap, not a sector
Der Markt bepreist diese Schere präzise. Spitzenmieten in der City liegen stabil bei CHF 950 pro m² und Jahr, die Median-Angebotsmiete im CBD bei CHF 510 — im Limmattal sind es CHF 180. Bei den Spitzenrenditen dasselbe Bild: 2,10 Prozent in der City gegen 3,90 Prozent im Umland — fast das Doppelte für nominell dieselbe Nutzung, wenige Kilometer entfernt (CBRE MarketView Q1 2026).The market prices this gap precisely. Prime rents in the city sit steadily at CHF 950 per m² and year, the median asking rent in the CBD at CHF 510 — in the Limmattal it is CHF 180. Prime yields show the same picture: 2.10 percent in the city against 3.90 percent in the surrounding area — almost double for nominally the same use, a few kilometres away (CBRE MarketView Q1 2026).
Median-Angebotsmieten pro m² und Jahr, absteigend sortiert. Quelle: CBRE MarketView Büromarkt Zürich, Q1 2026.Median asking rents per m² and year, sorted in descending order. Source: CBRE MarketView Büromarkt Zürich, Q1 2026.
Das strategisch wichtigste Signal ist die Pipeline. Bis 2028 kommen in der Stadt Zürich im Schnitt nur rund 16’000 m² neue Bürofläche pro Jahr auf den Markt — etwa die Hälfte des bisherigen Fünfjahresschnitts. Und weil ein grosser Teil davon bereits vorvermietet ist, erreichen effektiv nur rund 10’000 m² pro Jahr den freien Vermietungsmarkt (CBRE MarketView Q1 2026). Gute Flächen an zentralen Lagen bleiben knapp — mit entsprechendem Rückenwind für Mieten und Werte.The strategically most important signal is the pipeline. Through 2028, only around 16,000 m² of new office space will come to market in the city of Zurich each year on average — roughly half the previous five-year average. And because much of it is already pre-let, only around 10,000 m² per year effectively reaches the open leasing market (CBRE MarketView Q1 2026). Good space in central locations stays scarce — with a corresponding tailwind for rents and values.
Gewerbe ist nicht Wohnen: drei MerkmaleCommercial is not residential: three characteristics
Was unser Investor aus dem Wohnsegment mitbrachte, hilft ihm bei Gewerbe nur bedingt. Fällt in Zürich ein Wohnungsmieter aus, ist die Wohnung in Wochen wieder vermietet — bei Gewerbe hängt der Ertrag oft an wenigen Verträgen, manchmal an einem einzigen. Dafür bezahlt der Markt eine Risikoprämie in Form höherer Anfangsrenditen. Ob sie verdient wird, entscheiden drei Merkmale:What our investor brought over from the residential segment helps him only to a limited extent with commercial. If a residential tenant in Zurich moves out, the flat is re-let within weeks — with commercial, the income often depends on a few contracts, sometimes on a single one. For that, the market pays a risk premium in the form of higher initial yields. Whether it is earned comes down to three characteristics:
Leerstand & WiedervermietungVacancy & re-letting
Fällt ein Ankermieter aus, fehlt schnell ein grosser Teil des Ertrags — und die Wiedervermietung dauert länger als bei Wohnungen.If an anchor tenant leaves, a large share of the income is quickly gone — and re-letting takes longer than with residential.
Mietvertragslaufzeit (WAULT)Lease term (WAULT)
Feste Laufzeiten geben Planbarkeit. Die gewichtete Restlaufzeit aller Mietverträge ist die zentrale Kennzahl für Bewertung und Finanzierung.Fixed terms provide predictability. The weighted average unexpired lease term across all contracts is the key metric for valuation and financing.
DrittverwendbarkeitThird-party usability
Wie leicht lässt sich die Fläche an andere Nutzer anpassen? Je spezifischer das Objekt, desto höher die geforderte Risikoprämie.How easily can the space be adapted for other users? The more specific the property, the higher the risk premium demanded.
Die Sektorfrage «Büro ja oder nein» ist also falsch gestellt. Entscheidend sind Mikrolage, ÖV-Anbindung und Objektqualität — Peripherie-Objekte können sich rechnen, aber nur mit langem Mietvertrag, bonitätsstarkem Mieter oder einem realistischen Umnutzungsszenario. Unser Investor hat Büro nicht abgehakt; er hat angefangen, anders zu selektieren.So the sector question “office yes or no” is the wrong one. What matters is micro-location, public transport access and property quality — peripheral properties can pay off, but only with a long lease, a creditworthy tenant or a realistic conversion scenario. Our investor has not written off office; he has started to select differently.
Und dann gibt es Segmente, in denen die Nachfrage das Angebot schlicht überrollt — welche das sind und wie Finanzierungsgeber sie prüfen, lesen Sie in Teil 2 →And then there are segments where demand simply overwhelms supply — which ones they are and how lenders assess them, read in Part 2 →
