Büro & Gewerbe — Logistik, Rechenzentren und die FinanzierungsbrilleOffice & Commercial — Logistics, Data Centres and the Financing Lens

In Teil 1 haben wir die Schere im Büromarkt vermessen: 3,2 Prozent Verfügbarkeit in der Zürcher City, 11,7 Prozent im Umland. Doch es gibt Gewerbesegmente, in denen sich die Leerstandsfrage kaum stellt — weil die Nachfrage das Angebot überrollt.In Part 1 we measured the divide in the office market: 3.2 percent availability in central Zurich, 11.7 percent in the surrounding area. But there are commercial segments where the vacancy question barely arises — because demand overruns supply.

Rechenzentren: vom Nischenthema zur AnlageklasseData centres: from niche topic to asset class

Kaum ein Gewerbesegment wächst so dynamisch. Gemäss dem CBRE-Report zum Rechenzentrumsmarkt Schweiz 2026 zählt die Schweiz aktuell 121 Rechenzentren mit rund 340 MW installierter Leistung; die Region Zürich — inklusive Aargau und Schaffhausen — vereint rund 61 Prozent der nationalen Kapazität. Für diese Region erwartet CBRE einen Ausbau von 209 MW (2026) auf rund 483 MW bis 2030 — ein Plus von 131 Prozent, getragen von Cloud-Diensten, KI-Inferencing und den Datenresidenz-Anforderungen Schweizer Unternehmen. Ein Selbstläufer ist das Segment trotzdem nicht: Strom- und Wasserverfügbarkeit sind die Engpässe, nicht das Bauland — und Skaleneffekte dominieren.Hardly any commercial segment is growing as dynamically. According to the CBRE report on the Swiss data centre market 2026, Switzerland currently counts 121 data centres with around 340 MW of installed capacity; the Zurich region — including Aargau and Schaffhausen — accounts for around 61 percent of national capacity. For this region, CBRE expects an expansion from 209 MW (2026) to around 483 MW by 2030 — an increase of 131 percent, driven by cloud services, AI inferencing and the data residency requirements of Swiss companies. Even so, the segment is no sure thing: power and water availability are the bottlenecks, not building land — and economies of scale dominate.

Logistik: knappes Angebot, wählerisches KapitalLogistics: scarce supply, selective capital

Ähnlich angespannt, nur leiser: Logistik und Industrie. Industrieland wird seit Jahren in Wohn- und Mischzonen umgewandelt, spekulativer Neubau findet kaum statt — während E-Commerce, aus den Städten verdrängte Gewerbebetriebe und die Absicherung von Lieferketten die Nachfrage strukturell erhöhen. Das Ergebnis: tiefe Leerstände, stabile bis steigende Mieten — und gut vermietete Bestandsobjekte, die selten offen auf den Markt kommen. Die Investorenstimmung passt ins Bild: Aus dem Umfeld des EY Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2026 lässt sich ablesen, dass Kapital vorhanden, aber wählerisch geworden ist — strukturierte Prozesse, geprüfte Datenräume und ESG-Kriterien sind heute Standard, nicht Kür.Similarly tight, only quieter: logistics and industry. Industrial land has been converted into residential and mixed-use zones for years, speculative new construction barely happens — while e-commerce, commercial businesses pushed out of the cities and the safeguarding of supply chains structurally raise demand. The result: low vacancy, stable to rising rents — and well-let existing assets that rarely come openly to market. Investor sentiment fits the picture: from the context of the EY real estate investment market trend barometer Switzerland 2026, one can read that capital is available but has become selective — structured processes, vetted data rooms and ESG criteria are now standard, not optional.

Die Finanzierungsbrille: Gewerbe rechnet sich andersThe financing lens: commercial property adds up differently

Der häufigste Fehler, den wir sehen: Investoren übertragen ihre Wohn-Erfahrung eins zu eins auf Gewerbe. Doch Finanzierungsgeber (Banken, Versicherer, Pensionskassen) prüfen hier anders: Die Belehnungsgrenzen liegen tiefer als bei Wohnliegenschaften, die Amortisation läuft schneller, und die Tragbarkeit wird auf Objektebene gegen die Mietverträge gerechnet. Vier Grössen entscheiden über Konditionen und Machbarkeit: Vorvermietungsquote, gewichtete Mietvertrags-Restlaufzeit (WAULT), Drittverwendbarkeit der Flächen und Bonität der Mieter. Ein Objekt mit 4,5 Prozent Anfangsrendite und zwei Jahren Restlaufzeit kann sich schlechter finanzieren als eines mit 3,8 Prozent und zwölf Jahren WAULT — und ist am Ende oft das schlechtere Investment.The most common mistake we see: investors transfer their residential experience one-to-one onto commercial property. Yet financing providers (banks, insurers, pension funds) assess it differently here: loan-to-value limits are lower than for residential properties, amortisation runs faster, and affordability is calculated at the property level against the lease agreements. Four figures decide the terms and feasibility: pre-letting ratio, weighted average unexpired lease term (WAULT), third-party usability of the space and tenant creditworthiness. A property with a 4.5 percent initial yield and two years of remaining lease term can be harder to finance than one with 3.8 percent and twelve years of WAULT — and in the end is often the poorer investment.

Und noch etwas unterscheidet Gewerbe von Wohnen: Der Zugang zum Objekt ist die halbe Miete. Der Käuferkreis ist kleiner, Verkäufer schätzen Diskretion, und viele der besten Transaktionen finden ausserhalb öffentlicher Ausschreibungen statt — Off-Market-Zugang ist bei Gewerbe kein Nice-to-have, sondern häufig die einzige realistische Tür zu gut vermieteten Bestandsobjekten. Wie sich das Bild in anderen Segmenten darstellt, lesen Sie in unseren Analysen zu Hotel-Investments und Renditeobjekten Wohnen.And one more thing sets commercial apart from residential: access to the asset is half the battle. The pool of buyers is smaller, sellers value discretion, and many of the best transactions take place outside public tenders — off-market access in commercial property is not a nice-to-have, but often the only realistic door to well-let existing assets. For how the picture looks in other segments, read our analyses on hotel investments and residential yield properties.