Ein Unternehmer aus dem Raum Zürich, Mitte vierzig, hatte seine Firmenanteile veräussert. Auf dem Konto: ein siebenstelliger Betrag. Sein Ziel war klar — ein Teil des Erlöses sollte in Renditeliegenschaften fliessen, als zweites Standbein neben dem Wertschriftenportfolio. Seine erste Frage an uns war bemerkenswert ehrlich: «Wo fange ich eigentlich an?»An entrepreneur from the Zurich area, in his mid-forties, had sold his shares in his company. In the account: a seven-figure sum. His goal was clear — part of the proceeds was to flow into investment properties, as a second pillar alongside his securities portfolio. His first question to us was remarkably honest: «Where do I actually start?»
Genau diese Frage stellen sich viele erfolgreiche Unternehmer und Führungskräfte. Kapital ist vorhanden, der Wille auch — doch der Immobilienmarkt folgt eigenen Regeln, und die attraktivsten Gelegenheiten stehen selten dort, wo alle suchen. Aus unserer Begleitung solcher Mandate wissen wir: Über Erfolg oder Ernüchterung entscheiden drei Weichen, die alle vor dem ersten Kauf gestellt werden.This is exactly the question many successful entrepreneurs and executives ask themselves. The capital is there, the will too — yet the real estate market follows its own rules, and the most attractive opportunities are rarely where everyone is looking. From guiding such mandates we know: success or disillusionment is decided by three decisions, all of which are made before the first purchase.
Weiche 1: Das Zielbild vor dem ObjektDecision 1: The target picture before the property
Die Versuchung ist gross, mit der Objektsuche zu beginnen. Professionelle Investoren gehen umgekehrt vor: Zuerst wird definiert, was die Immobilie leisten soll. Laufender Ertrag oder Wertsteigerung? Zehn Jahre Horizont oder Generationenprojekt? Wie viel Eigenkapital wird gebunden, wie viel bleibt liquide? Unser Kunde entschied sich für stabile Erträge mit langem Horizont — und damit war bereits klar, welche Objekte, Lagen und Finanzierungsstrukturen für ihn in Frage kamen und welche nicht.The temptation to start with the property search is great. Professional investors do it the other way around: first they define what the property is to deliver. Ongoing income or capital appreciation? A ten-year horizon or a generational project? How much equity is tied up, how much stays liquid? Our client opted for stable income over a long horizon — and with that it was already clear which properties, locations and financing structures were an option for him and which were not.
Weiche 2: Die Struktur kommt vor dem KaufDecision 2: The structure comes before the purchase
Die zweite Weiche ist die wichtigste — und die am häufigsten übersehene: In welcher Form wird gekauft? Privat oder über eine Immobiliengesellschaft? Die Antwort prägt die laufende Steuerbelastung, die Erweiterbarkeit des Portfolios und die Optionen beim späteren Verkauf. Wer sie erst nach dem Erwerb stellt, zahlt doppelt: Ein nachträglicher Strukturwechsel gilt steuerlich als Veräusserung.The second decision is the most important — and the most frequently overlooked: in what form do you buy? Privately or through a real estate company? The answer shapes the ongoing tax burden, the scalability of the portfolio and the options on a later sale. Anyone who asks it only after the acquisition pays twice: a subsequent change of structure counts as a disposal for tax purposes.
Weiche 3: Der Zugang zum Markt, den man nicht siehtDecision 3: Access to the market you cannot see
Unser Kunde hatte monatelang Portale beobachtet und war ernüchtert: Was öffentlich ausgeschrieben ist, hat den Wettbewerb bereits hinter sich. Die interessantesten Renditeliegenschaften wechseln in der Schweiz häufig diskret die Hand — im direkten Gespräch zwischen Eigentümern, Entwicklern und wenigen angefragten Investoren. Der Zugang zu diesem Off-Market-Segment ist keine Frage des Kapitals, sondern der Beziehungen. Für unseren Kunden hinterlegten wir ein präzises Suchprofil in unserem Netzwerk — und drei Monate später lag ein Mehrfamilienhaus auf dem Tisch, das nie inseriert wurde.Our client had watched the portals for months and was disillusioned: whatever is publicly listed has already been through the competition. The most interesting investment properties in Switzerland often change hands discreetly — in direct conversation between owners, developers and a few invited investors. Access to this off-market segment is not a question of capital, but of relationships. For our client we placed a precise search profile within our network — and three months later an apartment building was on the table that was never advertised.
Gold markiert: die Etappen 1–3 — das Thema dieses Beitrags.Marked in gold: stages 1–3 — the subject of this article.
Damit war die erste Hälfte des Weges geschafft: Zielbild definiert, Struktur aufgesetzt, Objekt gefunden. Nun begann die Phase, in der über die tatsächliche Rendite entschieden wird — die Finanzierung, die Prüfung und die Frage, wer die Liegenschaft danach bewirtschaftet. Wie es weiterging, lesen Sie in Teil 2 →With that, the first half of the path was done: target picture defined, structure set up, property found. Now began the phase in which the actual return is decided — the financing, the due diligence and the question of who manages the property afterwards. Read how it continued in Part 2 →
