Im ersten Teil haben wir die ersten drei Punkte behandelt: den Kanton (monistisch oder dualistisch), die Struktur (natürliche oder juristische Person) und die laufenden Erträge. In diesem zweiten Teil folgen die beiden letzten Punkte: die Haltedauer und der Exit.In the first part we covered the first three points: the canton (monistic or dualistic), the structure (natural or legal person) and the ongoing income. In this second part follow the two remaining points: the holding period and the exit.

4Die Haltedauer: Vermögens- und KapitalsteuerThe holding period: wealth and capital tax

Solange Sie halten, fallen Substanzsteuern an — unabhängig davon, ob Erträge ausgeschüttet werden. Als natürliche Person: Vermögenssteuer auf dem Liegenschaftswert abzüglich Hypotheken. Als juristische Person: Kapitalsteuer auf dem Eigenkapital der Gesellschaft — und der Aktionär zahlt zusätzlich Vermögenssteuer auf seine Anteile. Einzelne Kantone wie Genf, Neuenburg oder Waadt erheben zudem eine eigenständige Liegenschaftssteuer.As long as you hold, substance taxes apply — regardless of whether income is distributed. As a natural person: wealth tax on the property value less mortgages. As a legal person: capital tax on the company’s equity — and the shareholder additionally pays wealth tax on their shares. Individual cantons such as Geneva, Neuchâtel or Vaud also levy a separate property tax.

5Der Exit: Grundstückgewinn-, Gewinnsteuer und der Share DealThe exit: property gains tax, profit tax and the share deal

Beim Verkauf entscheidet sich alles. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von drei Dingen ab: von der Haltedauer, vom kantonalen System — und von der Form des Verkaufs.Everything is decided at the sale. How high the tax turns out depends on three things: on the holding period, on the cantonal system — and on the form of the sale.

Die Haltedauer. Die Grundstückgewinnsteuer ist degressiv: je länger Sie halten, desto tiefer der Satz. Im Kanton Aargau etwa sinkt sie für eine Privatperson von 40% bei kurzer Haltedauer auf 5% ab 25 Jahren. Im Kanton Zürich reduziert ein Besitzdauerabzug die Steuer ab dem 5. Jahr um 3 Prozentpunkte pro Jahr, maximal um 50% ab 20 Jahren.The holding period. The property gains tax is degressive: the longer you hold, the lower the rate. In the canton of Aargau, for example, it falls for a private individual from 40% at a short holding period to 5% from 25 years. In the canton of Zurich, a holding-period deduction reduces the tax from the 5th year by 3 percentage points per year, up to a maximum of 50% from 20 years.

Grundstückgewinnsteuer im Aargau: der Haltedauer-EffektProperty gains tax in Aargau: the holding-period effect
40% 30% 20% 10% 0% 0 5 J. 10 J. 15 J. 20 J. 25 J. HALTEDAUER HOLDING PERIOD Immobilien-AG: rund 15% Real estate company: approx. 15% Verkauf nach 5 Jahren Sale after 5 years 32% Steuer 32% tax Verkauf nach 25 Jahren Sale after 25 years nur noch 5% just 5%

Kanton Aargau (dualistisch), schematisch: Für die Privatperson sinkt die Grundstückgewinnsteuer mit der Haltedauer von 40% auf 5% (ab 25 Jahren, § 109 StG AG). Die Immobilien-AG versteuert den Gewinn dagegen konstant mit rund 15% ordentlicher Gewinnsteuer — ohne Haltedauer-Effekt. Im monistischen Kanton Zürich gilt für beide dieselbe Grundstückgewinnsteuer (Besitzdauerabzug max. 50% ab 20 Jahren).Canton of Aargau (dualistic), schematic: for the private individual the property gains tax falls with the holding period from 40% to 5% (from 25 years, § 109 StG AG). The real estate company, by contrast, taxes the gain at a constant approx. 15% ordinary profit tax — without any holding-period effect. In the monistic canton of Zurich, the same property gains tax applies to both (holding-period deduction max. 50% from 20 years).

Das kantonale System. Wie die Haltedauer wirkt, hängt vom kantonalen System ab (die Kantonslisten finden Sie in Teil 1). Im monistischen Kanton Zürich gilt die Grundstückgewinnsteuer für alle gleich — natürliche wie juristische Personen. In einem dualistischen Kanton wie dem Aargau zahlt eine juristische Person beim Verkauf die ordentliche Gewinnsteuer von rund 15% — konstant, ohne Haltedauer-Effekt. Eine natürliche Person zahlt dort die Grundstückgewinnsteuer, die ganz von der Haltedauer abhängt: bei kurzer Haltedauer über 30%, erst nach sehr langer Haltedauer 5%. Welche Form günstiger ist, hängt damit nicht von der Struktur allein ab, sondern von der Haltedauer und Ihrer Ausrichtung. Dazu kommen beim Übertrag Grundbuch- und Beurkundungsgebühren.The cantonal system. How the holding period takes effect depends on the cantonal system (you will find the lists of cantons in Part 1). In the monistic canton of Zurich the property gains tax applies equally to all — natural and legal persons alike. In a dualistic canton such as Aargau, a legal person pays the ordinary profit tax of approx. 15% on the sale — constant, without any holding-period effect. A natural person there pays the property gains tax, which depends entirely on the holding period: over 30% at a short holding period, only 5% after a very long one. Which form is more favourable therefore does not depend on the structure alone, but on the holding period and your orientation. On top of this come land register and notarisation fees on the transfer.

Die Form des Verkaufs. Auch das Wie zählt. Beim Asset Deal wechselt die Liegenschaft direkt den Eigentümer. Beim Share Deal verkaufen Sie stattdessen die Anteile der Immobiliengesellschaft — das kann Gebühren sparen, und Kapitalgewinne auf privat gehaltenen Anteilen sind grundsätzlich steuerfrei. Beide Wege sind an Bedingungen geknüpft und gehören vor jedem Verkauf mit Steuerfachexperten geprüft.The form of the sale. The how counts too. In an asset deal the property changes owner directly. In a share deal you instead sell the shares of the real estate company — this can save fees, and capital gains on privately held shares are in principle tax-free. Both routes are tied to conditions and should be reviewed with tax experts before any sale.

⚲ Wichtig aus der Praxis: Ob im Einzelfall eine Steuerumgehung vorliegt, beurteilen die Steuerbehörden — und sie schauen bei solchen Konstellationen genau hin. Weichenstellungen wie diese strukturieren wir inhouse, gemeinsam mit den Steuerexperten unseres LP Experten-Circles — sprechen Sie uns an, bevor Sie Fakten schaffen.Important from practice: Whether tax avoidance exists in an individual case is assessed by the tax authorities — and they look closely at such constellations. Course-setting decisions like these we structure in-house, together with the tax experts of our LP Expert Circle — talk to us before you create facts.
Welche Kombination aus Kanton, Struktur und Verkaufsform für Sie die günstigste ist, lässt sich nur im Einzelfall berechnen. Genau hier braucht es eine echte Beratung — diese Rechnung erstellen wir vor dem Kauf gemeinsam mit den Steuerexperten unseres LP Experten-Circles.Which combination of canton, structure and form of sale is the most favourable for you can only be calculated in the individual case. This is exactly where genuine advice is needed — we prepare this calculation before the purchase, together with the tax experts of our LP Expert Circle.

Und unser Investor? Sein nächstes Objekt hält er in einer Struktur, die zum geplanten Exit passt — gewählt vor dem Kauf, nicht danach. Denn die beste Steuerstrategie ist die, die gar keine spätere Strategie braucht.And our investor? He holds his next property in a structure that fits the planned exit — chosen before the purchase, not afterwards. Because the best tax strategy is the one that needs no later strategy at all.